内容

第7/2022号行政法规《核准〈澳门特别行政区城市总体规划（2020-2040）〉》已于今年初公佈，特区政府正依次开展编制各规划分区详细规划。订定规划的土地分类及用途是编制详细规划的必要条件，特区政府根据《城市规划法》规定，透过第6/2022号行政法规《土地分类及用途》作出规范。考虑到现存社区商住混合等情况，透过集约利用土地增加效益，促进澳门特区多元及可持续发展，行政法规确立了兼容使用等原则，在订定土地分类及用途准则的同时，根据土地的主要使用目的，进一步将土地使用类别细分为次类别。

（一）土地分类
土地分类是一种确定土地基本用途的城市规划手段，《土地分类及用途》主要将土地划分为两种土地分类，分别为“都市性地区”及“不可都市化地区”。其中，不可都市化地区尤其包括处于受保护、保存或具价值状况而不宜进行都市化或建设的自然资源及景观、考古、歷史或文化价值，例如山体及水体等。

（二）土地使用类别
土地用途方面，是在遵循土地分类的情况下订定具体利用内容，并且根据兼容使用原则、分级原则、优先使用原则和稳定原则，按总体规划所规定的土地使用功能优先性而订定土地使用类别的主要使用目的。不可都市化地区的土地使用类别仅有1类：生态保护区。
都市性地区的土地使用类别有7类：

(1)居住区；(2)商业区；(3)工业区；(4)旅游娱乐区；(5)公用设施区；(6)绿地或公共开放空间区；(7)公共基础设施区。
上述8个土地分类，与“城规法”及“总体规划”的分类一致。

（三）次类别
在考虑土地所进行的经济活动性质、城市发展的特定社会经济需求、土地的特定使用、规划参数及固有特性等不同方面，行政法规将都市性地区的7个土地使用类别细分为19个次类别：1) H1类居住用地；2) H2类居住用地；3) C1类商业用地；4) C2类商业用地；5)工业用地；6) TD1类旅游娱乐用地；7) TD2类旅游娱乐用地；8)文化设施用地；9)政府机关设施用地；10)宗教设施用地；11)教育设施用地；12)社会设施用地；13)康体设施用地；14)卫生医疗设施用地；15)市政设施用地；16)基础设施用地；17)道路用地；18)交通设施用地；19)绿地或公共开放空间用地。而不可都市化地区的土地使用类别则只有生态保护用地1个次类别。

澳门的规划强调兼容及具有弹性，土地次类别有助透过土地的兼容使用原则确保将不兼容的用途分开，并促进可兼容及补充的用途共存，使各土地的使用具多功能性、一体化及灵活性，以达至整个澳门特别行政区更多元化及可持续发展。其中，大部分土地次类别兼容工业以外用途和土地主要用途需满足所佔建筑面积多于总建筑面积的百分之五十的条件，而总建筑面积不包括停车场。

具体来说，在“总体规划”及“详细规划”两个层级均有落实各项土地使用类别及次类别的兼容性。例如，在总体规划订定了属居住区的土地，在落实详细规划时视乎实际情况，可兼容作商业及旅游娱乐等次类别用途。而在详细规划层面，举例一块被定为H2类居住用地的土地，在满足居住用途建筑面积多于总建筑面积百分之五十的前提下，则余下的建筑面积可兼容作商业及公用设施等其他用途（须受到其它法例及相关建筑条例约束）。
需要指出的是，行政法规所规范的土地分类及用途，是在城市规划范畴确定土地基本用途和主要使用目的，与第10/2013号法律《土地法》所指，根据土地批给合同订定的具体功能用途有所不同。

《土地分类及用途》详细的法规内容请浏览https://bo.io.gov.mo/bo/i/2022/07/regadm06_cn.asp。有关本澳城市规划的资讯，可透过土地工务局的城市规划资讯网了解更多详情（https://urbanplanning.dsscu.gov.mo）。